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來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

【資料圖】

受到市場(chǎng)前景看好、政策加持等多方面因素的影響，物業(yè)企業(yè)的信心得到提振，越來(lái)越多物業(yè)企業(yè)渴望成功登陸資本市場(chǎng)。最近一兩年來(lái)，這種趨勢(shì)得到加強(qiáng)，有望迎來(lái)新一輪“上市暖春”。

近日，深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司在港交所遞交了招股書。招股書顯示，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)在管建筑面積5920萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)為462個(gè)，覆蓋全國(guó)46個(gè)城市和14個(gè)省份，總簽約建筑面積6180萬(wàn)平方米。其中，大灣區(qū)內(nèi)在管面積占比為63%。

受母公司深圳控股布局的影響和關(guān)聯(lián)方的密切度，深業(yè)物業(yè)的大部分業(yè)務(wù)和布局都集中在大灣區(qū)。此外，深業(yè)物業(yè)在2020年、2021年及截至2022年9月30日的9個(gè)月毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元，對(duì)應(yīng)毛利率為15.2%、13.0%、14.6%。

深業(yè)物業(yè)招股書資料顯示，深業(yè)物業(yè)的歷史可追溯至1985年5月，公司于1992年7月17日在中國(guó)成立為有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元，隨后開(kāi)始承接深業(yè)集團(tuán)在中國(guó)的內(nèi)部住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。公司成立時(shí)名為深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理公司，由南方地產(chǎn)(前稱深業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司)直接全資擁有。在2022年9月19日，公司在深圳市場(chǎng)監(jiān)督管理局注冊(cè)后，由有限責(zé)任公司變更為股份有限公司。

從去年7月開(kāi)始，深圳控股就擬分拆深業(yè)物業(yè)赴港上市開(kāi)始做準(zhǔn)備，彼時(shí)還制定了2023年6月在香港聯(lián)交所掛牌上市的目標(biāo)。不過(guò)，與一般國(guó)資背景的物業(yè)企業(yè)較為不同的是，深業(yè)物業(yè)較早就開(kāi)始了非住宅業(yè)務(wù)的全業(yè)態(tài)布局。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次深業(yè)物業(yè)的上市工作，充分體現(xiàn)了當(dāng)前各類企業(yè)力爭(zhēng)上游、積極接軌資本市場(chǎng)的導(dǎo)向?！瓣P(guān)于物業(yè)公司的上市，在2020年的時(shí)候動(dòng)作比較大，當(dāng)時(shí)形成了一波高潮?，F(xiàn)在，物業(yè)企業(yè)上市說(shuō)明分拆上市依然受到企業(yè)的認(rèn)可。通過(guò)這樣的上市方式，將有助于進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)企業(yè)獲得資本市場(chǎng)的支持。而分拆上市也說(shuō)明當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境總體趨好，相關(guān)企業(yè)的戰(zhàn)略擴(kuò)張等動(dòng)作加速，對(duì)于行業(yè)中其他企業(yè)而言也有積極的啟發(fā)意義，即要牢牢把握目前資本市場(chǎng)寬松的導(dǎo)向，主動(dòng)和資本市場(chǎng)接軌，進(jìn)而獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)?！?/p>物業(yè)企業(yè)上市潮近年持續(xù)

在深業(yè)物業(yè)之前，今年以來(lái)已有物業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，比如潤(rùn)華生活服務(wù)集團(tuán)控股有限公司在今年1月就赴港上市，并已實(shí)現(xiàn)成功掛牌。

事實(shí)上，相較于近年房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展低迷，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)鏈條中的物業(yè)服務(wù)行業(yè)的版圖卻在不斷擴(kuò)大，特別是過(guò)去疫情之下，更突顯了物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的重要性，不少地產(chǎn)公司的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)成為其收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源之一，地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的重視程度也遠(yuǎn)超以往。

在此背景下，物業(yè)管理行業(yè)近年掀起上市高潮，也成為資本市場(chǎng)的新寵。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前港股恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)共有21只成份股，對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)類上市公司有超過(guò)半數(shù)是在疫情期間掛牌上市，其中不少是規(guī)模比較大的公司。

比如華潤(rùn)萬(wàn)象生活就是在2020年12月上市。在營(yíng)收規(guī)模方面，2022年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣52.8億元，同比增長(zhǎng)31.5%，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)人民幣10.4億元，同比增長(zhǎng)33.5%。實(shí)現(xiàn)每股母公司擁有人應(yīng)占溢利人民幣0.450元，其中每股核心母公司擁有人應(yīng)占溢利人民幣0.456元。

地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云于去年9月登陸港股市場(chǎng)。根據(jù)萬(wàn)物云的官網(wǎng)資料顯示，萬(wàn)物云旗下包括多項(xiàng)業(yè)務(wù)和服務(wù)，其中一項(xiàng)便是物業(yè)服務(wù)，具體分項(xiàng)來(lái)看包括住宅物業(yè)服務(wù)、商寫物業(yè)服務(wù)、城市與街道物業(yè)服務(wù)。

此外，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)浪潮也一浪高過(guò)一浪。去年1月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活公告，計(jì)劃以不超過(guò)22.6億元的價(jià)格，收購(gòu)中南建設(shè)旗下中南服務(wù)商業(yè)有限公司全部股權(quán)。在這之前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活才公告對(duì)禹洲集團(tuán)旗下物業(yè)公司的并購(gòu)方案。短時(shí)間內(nèi)兩度出手，并且標(biāo)購(gòu)標(biāo)的體量越來(lái)越大，華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)在管面積的擴(kuò)張“需求”凸顯。

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年“跑馬圈地”、借力資本市場(chǎng)助力背后，是該行業(yè)較廣闊的市場(chǎng)前景。

比如據(jù)深業(yè)物業(yè)招股書資料，2017年至2021年，中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)市場(chǎng)總收入由人民幣5018億元增長(zhǎng)至人民幣7960億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為12.2%。未來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)、城市服務(wù)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計(jì)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)市場(chǎng)的總收入將持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2026年總收入將達(dá)到人民幣14488億元，2021年至2026年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為12.7%。

需要指出的是，物業(yè)服務(wù)行業(yè)總體利潤(rùn)率并不高。

可以對(duì)比的是，據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年上半年，58家上市物企毛利率為23.92%，其中央國(guó)企為21.11%、民企為24.82%。8家上市物企凈利率為10.41%，其中央國(guó)企凈利率11.39%，民企凈利率10.09%。即便是商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率高達(dá)24.9%，似乎難以挽救其毛利低洼的境地。

克而瑞物管認(rèn)為，雖然收并購(gòu)可為物管企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖偕仙且?guī)模增長(zhǎng)亦蘊(yùn)藏諸多風(fēng)險(xiǎn)，例如品牌管理、盈利等問(wèn)題，還需警惕地產(chǎn)母公司或地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司的風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

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