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來(lái)源：券商中國(guó)

(資料圖)

隨著3月多個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)啟今年集中土拍，部分城市土地市場(chǎng)回溫。

3月中指研究院統(tǒng)計(jì)的50家代表房企拿地總額同比增長(zhǎng)7.3%，同比增速轉(zhuǎn)正，拿地?zé)崆槊黠@回升。同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)拿地金額占比較去年同期明顯增長(zhǎng)，城投“托底”比例大幅減少。土地市場(chǎng)呈現(xiàn)以央國(guó)企為主導(dǎo)、民企加快復(fù)蘇、城投逐步退出的投資格局。

業(yè)內(nèi)人士指出，七成百?gòu)?qiáng)房企投資仍停滯，一季度房企投資仍然相對(duì)謹(jǐn)慎，當(dāng)前市場(chǎng)熱度僅限于熱點(diǎn)城市，持續(xù)性及覆蓋面仍待觀察。目前房企投資主要聚焦于長(zhǎng)三角核心城市，未來(lái)集中供地、分散拍賣將是主流，聚焦、分化仍是今年投資主旋律。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額1930億元，拿地規(guī)模同比下降15%，降幅較上月收窄1.15個(gè)百分點(diǎn)，降幅繼續(xù)收窄。

從新增貨值來(lái)看，綠城、華潤(rùn)、龍湖占據(jù)榜單前三位。1-3月，綠城以累計(jì)新增貨值205億元占據(jù)榜單第一；華潤(rùn)、龍湖緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為197億元和182億元。

值得注意的是，3月，中指研究院統(tǒng)計(jì)的50家代表房企拿地總額同比增長(zhǎng)7.3%，同比增速轉(zhuǎn)正，代表企業(yè)拿地?zé)崆橛忻黠@回升。

對(duì)于房企拿地?zé)崆榛厣脑?，中指研究院認(rèn)為，3月，深圳、寧波多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)行了集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)。

克而瑞研究中心也認(rèn)為，3月份諸多重點(diǎn)城市的土拍“開(kāi)張”，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊上市一定程度上刺激房企重回土地市場(chǎng)，市場(chǎng)熱度也較去年大幅回升。

不過(guò)，克而瑞研究中心同時(shí)指出，截至3月末，投資百?gòu)?qiáng)的新增貨值較2020年、2021年一季度降幅均超過(guò)六成，與2022年同期相比也下降16%，由此可見(jiàn)企業(yè)整體投資依舊謹(jǐn)慎。

克而瑞研究中心進(jìn)一步指出，從一季度房企拿地來(lái)看，城市分化十分明顯。首先是集中供地與非集中供地城市熱度“冰火兩重天”，核心22城參拍房企增多，投資信心顯著提升，其余城市仍以城投為主；其次，核心城市熱度之間、板塊之間差異較大，廣州、鄭州土拍冷清，蘇、杭等二線城市土拍熱度較高。但從細(xì)分板塊來(lái)看，這種回暖、復(fù)蘇仍是點(diǎn)狀的、局部的，分化預(yù)期強(qiáng)烈。預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企投資仍以謹(jǐn)慎為主，“換倉(cāng)提質(zhì)”為先，重點(diǎn)投資城市聚焦在核心一二線以及部分有人口支撐、產(chǎn)業(yè)支撐且市場(chǎng)回暖更為明顯的強(qiáng)三線。

中指研究院也認(rèn)為，部分城市土地市場(chǎng)升溫的背后折射出房企對(duì)熱點(diǎn)城市后市的看好，同時(shí)在去年土地縮量的情況下，房企補(bǔ)庫(kù)存意愿有所加強(qiáng)，但當(dāng)前市場(chǎng)熱度僅限于熱點(diǎn)城市，持續(xù)性及覆蓋面仍待觀察。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至3月，民營(yíng)企業(yè)拿地金額占比較去年同期有明顯增長(zhǎng)。以杭州今年兩次土拍為例，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，同時(shí)民企拿地金額占比達(dá)57.9%，較2022年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)，民企參與度提高；南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競(jìng)拍至地價(jià)上限，民企拿地金額占比達(dá)26.9%，較2022年提升17.2個(gè)百分點(diǎn)；另外，三四線城市中，高溢價(jià)地塊也多為民企摘取。

對(duì)于民企拿地占比提升的原因，中指研究院認(rèn)為，在城市基本面較強(qiáng)的支撐下，房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，民營(yíng)企業(yè)拿地情緒較高。

克而瑞研究中心也指出，3月民企拿地呈現(xiàn)積極復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，拿地民企以去年拿地積極的龍湖、濱江、偉星為主。一方面濱江、偉星持續(xù)深耕浙江、安徽市場(chǎng)，濱江一季度拿地金額近85億元，同比增長(zhǎng)71%，另一方面龍湖也在核心城市多次參與搖號(hào)失利后，月末在深圳斬獲兩宗地。

不過(guò)，克而瑞研究中心認(rèn)為，近期民企雖在土地市場(chǎng)開(kāi)始嶄露頭角，但整體仍受資金限制，未來(lái)參拍熱情、動(dòng)力仍有待觀察。

不僅民企拿地占比提升，過(guò)去一年多到處“托底”的城投今年在土地市場(chǎng)比例大幅減少。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場(chǎng)穩(wěn)定，但在核心22城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為2022年以來(lái)最低，較2022年一季度高峰下降55個(gè)百分點(diǎn)。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見(jiàn)城投出現(xiàn)。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)還顯示，截至3月末，有近七成的百?gòu)?qiáng)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。拿地百?gòu)?qiáng)房企以銷售TOP20為主，達(dá)到14家，拿地金額占百?gòu)?qiáng)的74%，由此可見(jiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并未改變，銷售TOP10央國(guó)企是土地市場(chǎng)的主力軍。

克而瑞研究中心還指出，從今年預(yù)供地等變化來(lái)看，未來(lái)集中供地、分散拍賣將是主流。一方面是緩解企業(yè)拿地資金密集帶來(lái)的壓力，刺激更多房企參與到土地市場(chǎng)，另一方面也讓企業(yè)有更多的選擇空間和投資鋪排。且從推出的地塊來(lái)看，以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量?jī)?yōu)質(zhì)地將持續(xù)帶動(dòng)土拍熱度向上，支撐土地市場(chǎng)持續(xù)回溫。目前房企投資主要聚焦于前兩年集中供地的重點(diǎn)城市，尤其是杭州、合肥等長(zhǎng)三角核心城市，而非核心區(qū)域的地塊則多為底價(jià)成交，因此聚焦、分化仍是今年投資主旋律。

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