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本文主要觀點(diǎn)來自天風(fēng)證券分析師劉清海發(fā)表的研報(bào)《二手房復(fù)蘇到什么程度了？》，有刪節(jié)

天風(fēng)證券認(rèn)為，今年以來二手房復(fù)蘇力度明顯強(qiáng)于新房，預(yù)計(jì)二季度在高能級城市帶動下二手房市場熱度有望延續(xù)，新房市場的短期調(diào)整或也將催化二手行情維持高位。

今年開年以來，房地產(chǎn)的修復(fù)成了最熱話題，二手房復(fù)蘇到什么程度了？

(資料圖)

天風(fēng)證券分析師劉清海在4月17日發(fā)布的報(bào)告中指出，近期二手房市場景氣度顯著上行。通過對二手房成交數(shù)據(jù)的監(jiān)測分析，自2月以來，中國二手房成交大幅改善，2、3、4月連續(xù)3月同比增幅均超8成：

我們發(fā)現(xiàn)，截至一季度末，典型城市二手房累計(jì)成交規(guī)模已超過2021年的歷史高點(diǎn)，且超過2022年和2020年的6成以上。

對比新房，2023年以來新房成交規(guī)模較2022年有個(gè)位數(shù)小幅增長，二手房復(fù)蘇力度明顯更強(qiáng)，二手累計(jì)同比增速高出新房超50個(gè)基點(diǎn)。

春節(jié)后二手房市場持續(xù)復(fù)蘇，4月受清明假期影響周度環(huán)比雖有回落，但同比仍在高位。一季度我們監(jiān)測的 18 城二手房銷售面積累計(jì)同比上漲59%。

3月單月，18城二手房單月同比上漲91%。4月前14天，18城二手房月度同比上漲83%，較3月單月同比上漲91%略有回調(diào)，但成交規(guī)模仍處歷史相對高點(diǎn)。

分析師認(rèn)為，二手房較新房而言改善力度更強(qiáng)，在高能級城市帶動下二手房市場熱度有望延續(xù)到二季度，新房市場的短期調(diào)整或也將催化二手行情維持高位：

對比1月末，二手房累計(jì)增速改善幅度達(dá)78pct，新房改善幅度為45pct，二手房修復(fù)幅度明顯更強(qiáng)，我們認(rèn)為或與1）二手房利好政策持續(xù)落地；

2）熱點(diǎn)區(qū)域新房供給有限，推高二手房熱度；

3）新房推盤節(jié)奏調(diào)整造成銷售波動等因素有關(guān)。

展望二季度，我們認(rèn)為高能級城市帶動下二手房市場熱度有望延續(xù)，新房市場的短期調(diào)整或也將催化二手行情維持高位。

從具體的城市來看：

一線城市

北京：一季度二手房同比增幅約兩成，4月置業(yè)節(jié)奏略有放緩。

截止2023 年 4 月 14 日，北京二手房銷售面積累計(jì)同比增長19%；4 月單月二手房同比上漲8%。

3 月，北京新房、二手房市場均呈現(xiàn)較高熱度，成交規(guī)模接近 2021 年的歷史高位。年初至今，二手房累計(jì)增速與新房基本持平，4 月單月二手房增速表現(xiàn)暫時(shí)低于新房。

深圳：二手市場活躍度顯著回升，3月單月同比超250%。

截止2023 年 4 月 14 日，深圳二手房銷售面積累計(jì)同比上漲90%。4 月單月二手房同比上漲。

3 月“小陽春”行情下，二手市場活躍度明顯提升，但從成交規(guī)模 20 年歷史高點(diǎn)仍有距離。 對比新房來看，年初至今，深圳二手房累計(jì)增速高于新房 94pct，二手房 4 月單月增速仍 高于新房 119pct。

二線城市

杭州：二手房累計(jì)同比超六成，4 月成交持續(xù)向好。

截止2023 年 4 月 14 日，杭州二手房銷售面積累計(jì)同比上漲61%；4月單月二手房同比上漲54%。一季度，杭州二手房銷售規(guī)模已超過2020、2022 年，進(jìn)入4月二手房仍保持良好增勢。

對比新房來看，杭州二手房累計(jì)增速高于新房50pct，二手房4月單月增速高于新房72pct。

南京：3月二手房單月成交近創(chuàng)近年新高

截止2023 年 4 月 14 日，南京二手房銷售面積累計(jì)同比增長76%；4 月單月二手房同比上漲109%。3月， 南京二手房單月成交突破近年歷史高點(diǎn)，進(jìn)入 4 月仍維持良好增速。對比新房來看，南京二手房累計(jì)增速高于新房94pct，二手房 4 月單月增速高于新房 86pct。

青島：“小陽春”如期而至，累計(jì)成交已接近21年

截止2023 年 4 月 14 日，青島二手房銷售面積累計(jì)同比上漲83%；4月單月二手房同比上漲101%。年初至今，青島新房、二手房累計(jì)成交面積均已接近 21 年，復(fù)蘇態(tài)勢良好。

對比新房來看， 青島二手房累計(jì)增速高于新房 52pct，二手房 4 月單月增速高于新房 81pct。

蘇州：二手市場保持高熱，與新房增速差仍在加大

截止2023 年4月14 日，蘇州二手房銷售面積累計(jì)同比上漲40%；4月單月二手房同比上漲140%。2023 年至今，蘇州二手房市場累計(jì)成交面積顯著高于2020和2022 年，二手房保持良好復(fù)蘇力度、 未見明顯回落。

對比新房來看，蘇州二手房累計(jì)增速高于新房 54pct，二手房 4 月單月增 速高于新房 138pct，與 3 月相比增速差仍在拉大。

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