10月30日，“賣一買一置業(yè)免稅”新政落地滿月，北京商報記者調查發(fā)現，在新政的刺激下，有置換需求的購房者掛牌量大增，據多家機構經紀人及業(yè)內人士證實，北京二手房掛牌量比去年同期增加了將近2萬套，目前二手房臺前庫存量已超10萬套。雖然各機構官方對這一數據都三緘其口，但“臺前展示量破10萬、整體13萬左右”已成為市場公開的秘密。
“滿二唯一、滿三唯一擠了出來”
“‘賣一買一置業(yè)免稅’新政落地后，不少‘滿二唯一’‘滿三唯一’的房主都被刺激出來。”北京某頭部中介和平里片區(qū)負責人何園直言，包括他在內的多位北京典型二手房熱門區(qū)域的經紀人、店長均證實了“新政落地后掛牌量多了起來”。
所謂“賣一買一置業(yè)免稅”新政，即9月30日財政部、稅務總局發(fā)布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策》的公告，對于“賣一買一”的置業(yè)人群，實行個人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。這一利好政策享受的范圍，是自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后一年內在市場重新購買住房的納稅人。
新政落地后，“掛牌量多了起來”是經紀人們的感受，體現在數字上的增量到底有多少?
對此，多家機構官方均拒絕提供這一數字，但根據經紀人們給北京商報記者展示的臺賬系統(tǒng)，“北京二手房臺前展現量破10萬”得到了證實，經紀人們同時證明了這一數字，比去年同期增加了將近2萬套，且存量的這10萬套二手房里，房齡在20年以上的約占到四成。
二手房臺前展現量，即經紀公司在各自App、官網掛出的“普通二手房”，對于一些房源極度稀缺、單價較高的豪宅等，均不在此序列。“這種房子基本都是要么是各中介的高端部一對一代理，他們常年做高端項目，客戶準確度高，部分還需要驗資，不是市場隨便來個什么看房者都能看的。”據多位長期從事高端項目二手房銷售的經紀人證實，如果算上這部分房源，外加法拍，整個北京市場的二手房存量已經預計達到13萬套左右。
平穩(wěn)、持平、微降
與掛牌量增多、臺前展現量達到10萬套相比，北京二手房在過去一個月“賣一買一置業(yè)免稅”新政落地后的成交端效果并不明顯。在北京商報記者走訪過程中，多位典型片區(qū)的經紀人在形容新政落地后的成交市場時，更多使用了平穩(wěn)、持平、微降等詞匯。
“可能是政策發(fā)力還需要更多時間去鋪展，目前成交量并沒有大的波動，總結一句就是平穩(wěn)。”北京某頭部中介和平里片區(qū)負責人告訴北京商報記者，目前他們所在的片區(qū)基本穩(wěn)定在90-100套之間，按照以往的交易數據基本是“平穩(wěn)”狀態(tài)，繼續(xù)保持穩(wěn)定，雖然掛牌量上漲，但從過去一個月看，還沒有形成交易。
這一判斷，也出現在德勝、萬柳等二手房交易熱門片區(qū)。
相比于成交的平穩(wěn)、持平，帶看量的下滑讓經紀人們有些“坐不住”。“10月相較于9月確實有點少，與去年同期相比帶看量也有所下滑。”朝陽區(qū)太陽宮片區(qū)某機構負責人透露，在公司月度會上大家也做了交流，自己所在機構的大多數店面也基本是這個水平。雖然沒有特別明顯的下滑，但總數要不就是持平，要不就是稍微下來一點。
據機構發(fā)布的數據，截至10月27日，今年10月，北京二手房網簽量為9663套，同比去年上漲25.7%，雖然環(huán)比下降15.3%，但主要是受到國慶假期與疫情反復的雙重影響。
值得一提的是，近期已成交的房源，也基本符合“一賣一買”的趨勢。
“從成交客戶的置業(yè)需求來看，近期剛需客群簽約較少，已簽約成交標的普遍在500萬元以上，這也意味著更多置業(yè)需求來自改善客群，‘一賣一買’置換新房或者大戶型的成交單子變多了。”朝陽、海淀等區(qū)域的中介人員均給出上述答案。
買方市場更濃 切忌免稅漲價
盡管如此，上述熱門片區(qū)的經紀人也都坦言至少掛牌量的上漲讓市場“看上去熱了點”，最終能否從第一步邁入第二步，是多重因素的作用，但小業(yè)主切忌免稅漲價。
依照北京房產市場的交易習慣，以前的二手房買賣是個稅由購房者承擔，也就是誰買誰掏錢，如今“連環(huán)單免稅”讓出了這部分成本，也引發(fā)買房者未得利、房價上漲等擔憂。
例如，按照傳統(tǒng)交易模式，買家負責所有稅費，賣家一年內重新購房可退個稅，而這部分就是當初買家所支付的個稅費用，買家并未從中得利。如果由賣家承擔這部分個稅，一年內未重新購房又該如何?
“其實二手房買賣議價，本身就是一個動態(tài)平衡的過程。比如賣家在出售房產時就會考慮是否一年內重新買房，他們可以選擇這部分由自己代繳，而在房產價格上做一個‘上浮’動作，與買家進行協(xié)商解決。”合碩機構首席分析師郭毅表示，一年內沒有購房打算的賣家，則可以依照慣例，而受退稅政策的影響，也可以對買家進行讓利。“畢竟目前市場消息是透明的，而且中介機構在交易時也會提前告知，雙方只有共同滿足自身利益，才能促使交易達成。”郭毅進一步表示。
郭毅強調，目前北京二手房市場熱度并沒有想象得那么高，雖然掛牌房源不斷增加，但買房人數量并不均等，也就說市場正處于“買方市場”，對于買房人來說可以有更多的房源選擇，目前的市場并不支持房源漲價，相應的如果想要抓住政策窗口期，還要進行降價售賣。
對于減價抓窗口期的觀點，中介人員也予以證實。“得益于個稅的減免，部分房源的房價還能再往下壓一些。以前是誰買誰掏錢，現在賣房的業(yè)主也會去衡量，重新買房有個稅的退回，有些業(yè)主也愿意把這部分讓出來，可以達成盡快換房的目的，而不是簡單為了賺差價，畢竟還有一個時間限制。”
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